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广州开发商逾期交房，买家要解除合同必须先催告吗？
张静律师解答：是的，出卖人迟延交付房屋,经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人可以请求解除合同。如下面这个案件，买家虽然发函进行了催告，但只给了开发商5天交房时间，一审认为时间太短，应至少为3个月，遂买家不能解除合同。二审认为，虽然催告时间不足3个月，但开发商实际上过了个5月才通知收楼，已超过3个月合理期限，改判买家有权解除合同，并要求房款10%违约金。
书节选：
本案二审需要处理的问题是:如何认定洪某本案主张的法定解除权行使效果。依长某公司与洪某2016年12月21日所签涉案商品房预售合同的约定,长某公司应于2019年6月30日前将符合交付标准的房屋交付给洪某,按期交付房屋是长某公司的主要合同义务。洪某在长某公司逾期交房后的2020年7月7日向长某公司发出《催告函》,催告长某公司在收到函件的5日内履行交付房屋的合同义务。根据《人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条款的规定,出卖人迟延交付房屋,经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人可以请求解除合同。本案洪某催告长某公司履行交付房屋的期限与解释三个月的规定,并不相符,一审于2020年9月8日作出时认定洪某于2020年7月22日即提起本案要求解除合同,未给予合理期限,不支持洪某所提请求,并非没有依据。有鉴于此,洪某应自行承担本案一审案件受理费。
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广州签订认购书后不想买房了，定金和首期款能退吗？
张静律师解答：定金不能退，首期款能退。同时也要看开发商那边的态度，是同意解除还是反诉要求继续履行，如其反诉继续履行的话，购房人可能要承担违约责任和继续履行的责任。如下面这个案件，因开发商要求解除合同，法z院就判z决定金没收，其余款项退还。
判z决书节选：
法z院认为：案涉《认购合同》合法有效。依据该合同约定，李买家作为买方应在约定的时间即2019年8月23日前向塔某公司支付第二期购房款，逾期塔某公司则有权解除合同、没收定金。现李买家至今未支付该笔购房款，故塔某公司有权行使约定解除权并没收定金100000元。因塔某公司于2019年9月24日发出《挞定告知函》要求解除合同及没收定金，依据合同约定，该函件自寄出之日起2日内即2019年9月26日视为送达对方，故法z院确认上述合同自该函送达对方之日即2019年9月26日解除。
根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故李买家起诉要求塔某公司返还已付购房款384429元及权证代办费1200元、贷z款服务费6000元、委托公证费2000元，合法有理，法z院予以支持。塔某公司主张其没收的定金在上述应返还的上述款项中扣除，法z院予以准许。
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广州退款时主张商品房预售合同为格式条款，显示公平可行吗？
张静律师解答：不可行。一般以这种理由起诉的，都极易败诉。成年人应当对自己的行为负责，况且如果违约金约定不对等，可以请求法z院调整，并不构成解除合同的理由。
判z决书节选：
关于附件补充协议中双方存在争议的条款的效力。罗某、韩某诉称《广州市商品房买卖合同(预售)》补充协议第二条第四款属于加重对方责任、减轻自身责任的格式条款应属无效,银某公司认为上述条款是双方的真实意思表示,合法有效。针对上述争议,法z院将从以下两方面予以认定:首先,商品房预售合同及其附件均有罗某、韩某的签名及加按予以确认。罗某、韩某作为完全民事行为能力人,在签署该补充协议之前,对该协议内容、条款是否真实、合理负有审慎注意义务,理应对自己的行为性质及应承担的责任有合理的认知与判断。其次,罗某、韩某诉请认为补充协议第二条第四款为无效条款的理由为上述条款约定的罗某、韩某违约的情况下与银某公司违约的情况下所承担的解除合同违约责任及行使解除权的条件不同,即罗某、韩某违约的情况下,银某公司行使解除权的,罗某、韩某须承担总房款的20%的违约金,而银某公司违约罗某、韩某行使解除权的,银某公司承担的解除合同违约金总数为已付购房款的5%且解除权需在15天内行使。根据《合同法》的规定,如罗某、韩某认为其在自身违约的情况下承担的违约金总房款的20%过高,可根据银某公司的损失情况,申请予以调低,反之如罗某、韩某认为银某公司在违约的情况下合同中约定的违约金不足以弥补自身的损失,则罗某、韩某亦可根据自身的实际损失主张对该违约金予以调高。同时,上述关于约定解除权行使期限的内容亦不存在违反《合同法》第四十条规定的情形。因此,罗某、韩某与银某公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及其附件,均为双方当事人的真实意思表示，,双方均应严格按照合同约定履行义务。
